Irrupcion de las nuevas tecnologias en el modelo de distribución del sector inmobiliario en españa. Factores determinantes del cambio de estructura

Resumen

En el ámbito de la distribución, como componente de la estrategia de marketing, la estructura de un canal tiene como finalidad llevar los productos a través de sus intermediarios hasta el usuario final para su consumo. A su vez, los mercados están sujetos a cambios derivados de la influencia de los elementos del macroentorno de marketing. En este contexto es indicado cuestionarse con qué nivel de profundidad estos cambios propios del macroentorno pudieran impactar en el modelo de distribución del sector inmobiliario en España. Atendiendo a la estructura del canal de distribución en el sector ésta viene conformada, en términos generales, por los promotores inmobiliarios y por los diferentes agentes comercializadores que de forma directa actúan como intermediarios en el proceso de distribución A su vez, atendiendo a la finalidad de la estructura de distribución, los flujos de productos que en el sector inmobiliario se ponen a disposición del usuario final se concretan en bienes y servicios. Como bienes se consideran a las viviendas objeto de transacción que, en proceso de edificación, terminadas o en stock, cumplen una doble acepción; por un lado, satisfacer la necesidad de morada y, por otro, la de ser activo económico creador de riqueza. Como servicios de apoyo al sector inmobiliario se identifican el asesoramiento, la financiación, la información y el propio soporte del proceso de comercialización. Adicionalmente, cabe indicar que el bien inmobiliario, objeto de promoción y compraventa, posee una característica que lo hace singular y que condiciona su proceso de distribución: se trata de un bien estático y está sometido a un lugar-ubicación del que no puede disociarse. Por su parte, entre las fuerzas del macroentorno de marketing con capacidad de influencia sobre el mercado inmobiliario, se identifica la presión demográfica, la crisis financiera e inmobiliaria acontecida en España entre 2008 y 2013, así como la incorporación de las nuevas tecnologías a los procesos de distribución. A partir del escenario descrito anteriormente resulta pertinente plantearse en qué medida la crisis financiera y la incorporación de las nuevas tecnologías han podido transformar el modelo de distribución en el sector inmobiliario español. Asimismo, cabe plantearse si dicha transformación, en caso de existir, se ha producido de manera uniforme en todo el territorio español o si, por el contrario, se han producido diferentes configuraciones de mercado atendiendo a distintas áreas geográficas. Con objeto de tratar de analizar los planteamientos anteriores se desarrolla este trabajo doctoral que sitúa cronológicamente el proceso de distribución comercial del sector inmobiliario en España entre los años 2004 y 2019 desde la perspectiva de la variable de distribución de marketing y lo relaciona con los acontecimientos del macroentorno económico y tecnológico. En concreto, como acontecimiento económico se considera la crisis financiera de 2008 a 2013; como acontecimiento tecnológico, se contempla la incorporación al sector inmobiliario de las nuevas tecnologías que dan soporte al proceso de comercialización. En resumen, el objetivo general de esta tesis consiste en determinar cómo los hechos económicos acontecidos y la adopción de tecnologías de información en el proceso de comercialización han impactado en la estructura de distribución del sector inmobiliario en España y en qué medida han logrado transformarla. Con tal fin el presente trabajo doctoral se estructura en dos partes. En la primera, se fundamenta teóricamente el sector inmobiliario y a la distribución como variable de marketing. Además, se identifica a todos los agentes que intervienen en el proceso de distribución y se describen los flujos de bienes inmuebles que, dependiendo de su estado, circulan por el canal. Para finalizar esta fundamentación, se contextualiza el entorno de marketing a través de una aproximación a la crisis financiera e inmobiliaria ocurrida en España entre 2008 y 2013, así como una descripción de la denominada brecha digital. La segunda parte, dedicada a la aplicación empírica, se inicia con un capítulo en el que, tras especificar los objetivos, las cuestiones de investigación y formular las hipótesis de trabajo, se procede a la definición de variables a partir de las fuentes de información disponibles. El capítulo finaliza con la exposición de las cuestiones metodológicas, tomando como punto de partida el hecho de que la base de datos diseñada responde a la tipología de datos de panel, caracterizados por combinar información de corte transversal con información de serie temporal. En el siguiente capítulo, y a partir de la información descrita anteriormente, se realiza un análisis descriptivo de la evolución, por un lado, de la estructura de distribución del sector inmobiliario y, por otro de los flujos de bienes inmuebles que circulan por el canal. Respecto a la estructura, se analizan las promotoras inmobiliarias, las empresas de compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, los agentes de la propiedad inmobiliaria, los administradores y gestores de la propiedad inmobiliaria, las plataformas online comercializadoras de viviendas (servicers, proptech y marketplace) y, por último, las oficinas bancarias. En cuanto a los flujos, el análisis se centra en las transacciones inmobiliarias, pudiendo ser éstas de vivienda libre nueva o de vivienda libre de segunda mano, en los stocks de vivienda libre nueva y en los stocks online (de vivienda nueva o de segunda mano) disponibles a la venta a través de servicers, proptech y marketplace. Indicar que, en todo caso, el análisis se realiza de forma global para la totalidad del territorio nacional y de forma desagregada por CCAA. Tras estudiar la evolución descrita, el siguiente capítulo se destina a analizar el grado de concentración existente en el sector inmobiliario. En línea similar al capítulo anterior, el estudio sobre el nivel de concentración, tanto a nivel de la estructura de distribución del sector como a nivel de las transacciones inmobiliarias, se lleva a cabo mediante la cuantificación del índice de concentración Herfindahl-Hirschman. Como última parte de la aplicación empírica, el quinto capítulo se centra en identificar los posibles factores determinantes, por un lado, del comportamiento de los componentes de la estructura de distribución del sector inmobiliario y, por otro, del comportamiento de los flujos que circulan por su canal. Para ello se aplican modelos lineales de datos de panel. En concreto, la estimación de las especificaciones propuestas sobre el comportamiento de los componentes de la estructura y sobre los diversos flujos considerados se realiza, inicialmente, considerando un panel de coeficientes constantes (estimación pool). Asimismo, las especificaciones propuestas se estiman, como consecuencia de incorporar el supuesto de heterogeneidad de las unidades individuales, considerando efectos fijos. Finalmente, en el último y sexto capítulo se recogen las conclusiones e implicaciones derivadas de los análisis realizados, por un lado, relativas a la estructura de distribución y, por otro, de los flujos de bienes inmuebles que circulan por el canal. El capítulo finaliza señalando las limitaciones de las conclusiones alcanzadas y se apuntan posibles futuras líneas de investigación que podrían emprenderse a partir de este trabajo doctoral. Como principal conclusión recogida en el capítulo sexto, anteriormente citado, se podría sostener que las fuerzas del macroentorno económico y tecnológico de marketing, presentadas como crisis financiera y aplicación de las nuevas tecnologías a los procesos de comercialización de viviendas, han impactado en la estructura del canal de distribución del sector inmobiliario en España. Este impacto se pone de manifiesto por la alteración, tanto en el volumen como en la configuración de la estructura de distribución. Del mismo modo, los flujos de bienes inmuebles que circulan por el canal también presentan sendas alteraciones a consecuencia de las fuerzas del macroentorno descritas. A su vez, las Comunidades Autónomas de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía reflejan, en mayor medida que el resto de los territorios, este impacto.