El deslinde como instrumento para la gestión de la información territorial y su configuración jurídica tras la ley 13/2015, de 24 de junio

Abstract

INTRODUCCION Debemos tener en cuenta que los bienes inmuebles están limitados en el espacio; no puede haber más que aquello que ocupa, al no poder trasladarse de un lugar a otro. La finca es la unidad de cuenta en nuestro sistema registral y ahí tienen su base todos los derechos reales, desde la propiedad, como derecho real pleno, a los de carácter limitado. Es necesario determinar exactamente donde alcanza ese derecho de propiedad, o la facultad del uso y la garantía, siempre todo ello por garantía jurídica Los sistemas que venían usándose eran inexactos. La descripción literaria de la finca, e incluso la gráfica por aportación de un plano, nos ha llevado a confusiones sobre la determinación de la finca. Tampoco catastralmente, con los sistemas que imperaban hasta ahora se podía tener una identificación, clara, precisa e inequívoca, de la situación de una finca en concreto, y de su determinación. Para ello es necesario que la finca quede exactamente determinada, sin ningún género de duda. Si nos centramos en una descripción literaria de la finca, estableciendo solo sus linderos, y la cabida, la inexactitud aún se hace más patente, dado que estos linderos por las mutaciones de las fincas y los cambios de titulares terminan por hacerlo, a veces inidentificables. Ello lleva a muchas confusiones y a la determinación misma de la finca. La Ley Hipotecaria, reformada por la ley 13/2015, introduce, como necesario, la representación gráfica, que esté georreferenciada; así, la realidad física de la finca se acreditará a través de la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, o, bien, de una Representación Gráfica Alternativa. Ello, lleva a determinar con mayor exactitud, la situación de la finca, la determinación de los linderos, y todo aquello que pueda influir para una perfecta identificación. La existencia de bases georreferenciadas proporciona una identificación y exactitud, sobre la fincas: por ello, en aquellos sistemas registrales que tienen estas bases incorporadas, en el procedimiento de transmisión de los bienes inmuebles, y han de hacerse acompañando las certificaciones de la información territorial, no ofrecen duda alguna sobre el derecho que se ostenta, y hasta donde alcanza ese derecho; la información exacta, sobre la finca, ya sea esta de carácter jurídico-real o de carácter fiscal, producirá exactitud, entre la realidad registral y la extrarregistral. El actual sistema aúna ambos aspectos, sin dejar de ser un registro de derechos es también un registro de inmuebles, con una profunda base de información territorial, que aunque se inició con la Ley del catastro, nacida en el año 1906, no cierra su ciclo hasta la reforma de la Ley hipotecaria, y del catastro de 2015, aunando ambas para conseguir la, tantas veces reiterada, seguridad jurídica. DESARROLLO TEORICO En la presente tesis se ha estudiado el concepto y la jurisprudencia básicas, y en profundidad, antes de la ley 13/2015, de 24 de Junio, incidiendo en aquellos aspectos que tanto la doctrina, como la jurisprudencia, han basado, tanto sus definiciones como la resolución de los supuestos planteados ante los tribunales. También ha sido objeto de estudio la naturaleza jurídica de la institución como aquellas figuras jurídicas que, d4e alguna manera, en ocasiones han podido ser asimiladas a este estudio, como el amojonamiento, cerramiento de fincas, la acción reivindicatoria, etc. Se ha dedicado un apartado al estudio del deslinde en las distintas legislaciones, de nuestro entorno, como Francia Alemania, Italia y Portugal; también de Hispanoamérica donde la influencia española tuvo relevancia. Dado que, la ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del catastro, introduce la necesidad de fijar con claridad, y precisión, la descripción, e identificación, de las fincas, a través de la información territorial, y gráfica, se ha estudiado estos aspectos. Al igual, la incorporación de las certificaciones catastrales descriptivas y graficas, y alternativas. Después de estos estudios de carácter general, se ha iniciado el estudio de la reforma operada en el año 2015, en cuanto al deslinde de las fincas; incidiendo en la descripción e identificación de las fincas afectadas; se hace hincapié en la georreferenciación, a los efectos de dotar de mayor seguridad, dado que en las escrituras a inscribir debe constar esta; igualmente se hace un estudio de los antecedentes, doctrinales y legislativos, de esa coordinación entre el Registro y el Catastro. A continuación, entrando en el estudio del art. 200 de la LH, se analiza la naturaleza jurídica del actual expediente introducido en dicho precepto, con los titulares legitimados, tanto pasiva, como activamente, al igual que las fincas afectadas por el expediente de deslinde. Se hace un estudio de las formas de practicarse, sus aspectos esenciales y, también, un análisis de lo que podría haberse regulado, para una mayor eficacia, y economía en el coste de su tramitación. La actuación del Notario, competencia del mismo, y le legitimación del fedatario actuante, tal como viene regulado en el actual art. 200 LH, y la calificación, por parte el Registrador, de la escritura a otorgar, hasta su inscripción. Finalmente, se ha realizado un estudio, sobre el deslinde realizado de común acuerdo entre los colindantes afectados, su viabilidad y acceso al Registro. Igualmente, se ha estudiado la posibilidad de la tramitación a través del procedimiento declarativo, ante la jurisdicción ordinaria. Al mismo tiempo, se ha contemplado la tramitación, a través de la Jurisdicción Voluntaria Judicial, para las fincas no inscritas en el Registro. Aunque de forma breve, se ha hecho un análisis, y comentario, al deslinde administrativo. CONCLUSIONES ESENCIALES 1.- La concepción clásica del deslinde, sigue siendo completamente válida, sin embargo, el imparable avance de la tecnología ha influido de forma muy significativa sobre esta institución, permitiendo georreferenciar las fincas, y salvar las dificultades que han existido hasta hoy día. El deslinde requiere en primer lugar, porque va a afectar a toda su tramitación, una descripción física de la finca, acorde con la realidad, y que permita ser cargada sin dificultad en las bases de datos que integran los sistemas básicos de información territorial, esto es, el Catastro y el Registro de la Propiedad. Junto con la descripción, y más importante, está la delimitación de la finca, que puede ser además de unilateral, como es la descripción, también bilateral o plurilateral. Esta delimitación, es el complemento básico, y esencial, para fijar, sin ningún género de dudas, la finca en el espacio, evitando confusión entre las fincas, lo que redunda en la seguridad y en el tráfico inmobiliario. 2.- En realidad, la delimitación de la finca, para que suponga un deslinde, será la de carácter bilateral, pues, la unilateral constituye más un cerramiento de finca que deslinde, figura totalmente distinta, aunque sea con aportación del correspondiente plano topográfico, o con aportación de la Certificación, Catastral Descriptiva y Gráfica. Antes de la entrada en vigor de la ley 13/2015, el deslinde se podía tramitar, bien por las normas de la Jurisdicción Voluntaria, contenidas en el Código Civil y la anterior LEC, o por el procedimiento judicial ordinario correspondiente. La Ley 13/2015 con el propósito de desjudicializar esta institución, y evitar la acumulación de procedimientos, establece que el expediente se realizará a través de un expediente notarial, sin perjuicio de las acciones correspondientes ante los juzgados ordinarios. Sin embargo, como se defiende en este trabajo, se cuestiona la constitucionalidad de tal sistema, pues podría dar lugar a la imposibilidad de iniciar el expediente por quien carezca de medios económicos suficientes. 3.- La Representación Gráfica de los inmuebles determinará, en todo momento, lo datos, mediante una construcción que utiliza las propiedades de la percepción visual, para la identificación de la finca. Como presupuesto previo, y necesario, para la operatividad del deslinde, es conectar el Registro de la Propiedad y el Catastro, que es la cartografía oficial, a efectos de determinar el territorio, cumpliendo, así, los requisitos de coherencia, y un coste social accesible a todos los ciudadanos; tiene una actualización constante. El Registro de la Propiedad es un sistema de información, sobre las fincas inscritas, que ha de tender a ser cierto, exacto y eficaz; por ello, los sistemas de información del territorio son básicos, ya que este es limitado. En consecuencia, debe comprender las circunstancias jurídicas, y físicas, pues, en caso contrario, no garantizaría la seguridad del tráfico jurídico. Tanto la información geográfica, como la representación gráfica, contribuyen de forma esencial, y con su inclusión en el folio real, alcanzamos una descripción, e identificación, de la finca de forma eficaz. 4.- Si en la descripción de la finca y, por tanto, en su inscripción, falta la ubicación exacta en el territorio, es decir su situación geográfica, impide saber si los datos se corresponden con el inmueble inscrito. Por ello, lo esencial es la actualización continua de las bases de datos, en su aspecto geográfico, ya que la descripción literaria no identifica la finca en el espacio, haciéndolo solo si se acompaña de datos georreferenciados. El procedimiento a seguir podrá ser el establecido en el art. 200 LH, integrado en sede de jurisdicción voluntaria, o acudir directamente al procedimiento judicial ordinario, pues si se sabe que no va a existir acuerdo, además de costoso, sería una pérdida de tiempo que no ayuda a la desjudicialización pues, inequívocamente, nos llevará a entablar acciones judiciales. Además, podría vulnerar la Constitución al no permitirse el acceso de forma directa a los tribunales de justicia, y el derecho que establece el art. 24 CE. 5.- La Ley podía haber sido más ambiciosa, a la hora de regular las facultades del Notario actuante en el expediente, permitiendo una posibilidad de actuación decisoria en el mismo, y que su decisión fuera vinculante. Sin embargo, la ley 13/2015 lo limita a funciones de asesoramiento, de tal forma que, la carencia de facultades decisorias atribuidas al Notario, puede dar lugar a unos costes de transacción innecesarios, en caso de falta de consentimiento, pudiendo al igual que a los registradores, habérseles atribuido en la ley 13/2015, facultades de conciliación. En el expediente de deslinde, contemplado en el art. 200 LH, podía haberse incluido la conciliación ante el Registrador, que si bien está contemplada, de forma genérica el art. 103 bis de la LH, facultándoles para realizar actos de conciliación para conocer de controversias inmobiliarias, por lo que no solo el art. 199 sería aplicable, pues al no distinguir sobre que materias, salvo que sean indisponibles, cabría claramente el deslinde. La amplitud de la terminología, utilizada en el precepto, no impediría que el Registrador fuera competente, para una conciliación en cuanto a un deslinde. 6.- Igualmente, podría haberse establecido, como medio de solucionar el deslinde, la mediación, Podría considerarse que, el procedimiento establecido en el art. 200 LH es mediación, con la salvedad que el otorgamiento de la escritura, en la mediación, se realiza después del acuerdo entre las partes, y en el de la Ley Hipotecaria es desde el inicio, lo que lleva mayores gastos. El acuerdo alcanzado en la mediación será ejecutivo, tanto para su inscripción, como para un procedimiento judicial, en su caso. Desde luego, en el acta notarial que se otorgue, sobre el deslinde total o parcial, deberá contener todos los requisitos, y acompañar la documentación, que establece la Ley Hipotecaria para su inscripción que, igualmente, será calificable por el Registrador. 7.- En la inscripción de la escritura, que contenga un deslinde, o se proceda a la inmatriculación de una finca, determinándose los linderos, el Registrador calificará la Descripción Gráfica georreferenciada, que será la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, o, en su caso, la Alternativa si se dan los requisitos necesarios legales para incorporarla. 8.- Una posibilidad, y muy efectiva, era la de haber incluido mayor participación, y facultad de decisión en el fedatario público; podía haber pasado por imponer un arbitraje obligatorio, o alternativo, por ejemplo, facultando así al Notario a dictar una Resolución, o Laudo, obligatorio para las partes; a la vista de las alegaciones, y pruebas, practicadas en el expediente, con todas las garantías. El Registrador, no puede denegar la inscripción de una Escritura de Deslinde porque albergue dudas, sino que debe estar razonado, y fundado, en virtud de la documentación que se acompañe, y los datos previos obrantes en el Registro. 9.- En el procedimiento judicial de deslinde, las partes podrán presentar, y el juez acordar si son pertinentes, todos los medios probatorios que la L.E.C. permite; sin embargo, necesariamente, junto con la demanda deberá acompañarse la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, tanto de la finca del actor, objeto del expediente, y de las colindantes afectadas, como establece el art. 200 LH, pues el Registrador deberá calificar la documentación que se presente a inscribir, la Sentencia, y si esta no consta podría calificar negativamente, y no proceder a inscribir el deslinde. Además, opinamos, que dicha certificación deberá acompañarse, por dicho motivo, junto con la sentencia misma. En caso, de que por el actor se manifestara que no coincide la certificación catastral con la realidad, y el deslinde que se solicita, deberá acompañarse una Representación Gráfica Georreferenciada de la misma, y de la del colindante, o colindantes, en caso de ser varios. Ello, en el formato previsto en la ley 13/2015. Si con la demanda no se acompañara la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica, o una Certificación Alternativa georreferenciada, sería causa de su inadmisión. Podría darse el caso, que, si no se acompaña la documentación necesaria, prevista en los arts. 9 y 200 LH, tengamos una sentencia firme, con efecto de cosa juzgada, y que no sea ejecutiva. 10.- Para que proceda la inscripción, y el deslinde que se efectúe, si estamos ante una Certificación Alternativa, debemos comprobar si la misma reúne los requisitos establecidos por la ley; por lo que deberá levantarse el correspondiente plano que modifique la configuración, que se desea alterar, que deberá superponerse sobre la cartografía catastral. Una forma de practicar el deslinde, reconocido por la doctrina y la jurisprudencia, es el de pacto entre los colindantes afectados, en virtud de la libertad de pactos, aunque esta forma no venga recogida en ninguna norma, salvo de forma genérica. No obstante, tanto la reforma de la Ley Hipotecaria efectuada, por la Ley 13/2015, no deja de ser otra cosa que un deslinde por pacto entre las partes, pues el art. 200 LH, establece que, de no lograrse acuerdo entre las partes, se archivará el expediente. La escritura, que, voluntariamente, otorgan los colindantes, deberá reunir todos los requisitos, conforme al art. 200 LH, se exige. También estará sometido a la calificación del Registrador, en evitación de otras operaciones encubiertas, como pudiera ser una compraventa. 11.- El deslinde puede ser hoy definido como aquel procedimiento en virtud del cual el propietario, o el titular de un derecho real sobre un inmueble, en ejercicio de su derecho podrá instar que se delimite la línea perimetral de su finca con los colindantes, y su ubicación sobre el territorio.