La expectativa en la valoración del suelo

Resumen

La determinación de lo que debe entenderse por expectativa ha sido una ardua tarea a la que, necesariamente, se ha enfrentado la doctrina jurídica, en prácticamente la totalidad de las ramas del Derecho, puesto la figura de la expectativa no es exclusiva del Derecho Urbanístico, ni tampoco del Derecho Público en general; de este modo, aunque el urbanístico sea el campo en el que esta figura cobra todo su sentido, podamos encontrar referencias al término expectativa en muy distintos escenarios. Sin embargo, el uso excesivamente popular del término fuera del ámbito legal la ha convertido en una figura vulgar, tan vacía de sentido técnico que ha acabado por usarse de forma incorrecta y errónea, asimilándose a la mera esperanza. Esta incorrección en el uso del concepto de expectativa se ha extendido, incluso, a la doctrina jurídica y a los tribunales que, de forma poco precisa, la emplean para hacer referencia a figuras que generalmente nada tienen que ver con esta institución. Baste recordar que la STS de 28 de mayo de 2001 se refería a las expectativas como a aquellos decires usaderos que han cristalizado antes de ser entendidos, convirtiéndose en residuos sin alma, desvitalizados y desde luego, sin plena conciencia de su significado. A la vista de lo anterior, es fácil colegir que el término expectativa es intrínsecamente impreciso dado que su significado técnico ha ido alterándose debido a su vulgarización. De ahí que podamos concluir la existencia de dos sentidos distintos dentro de esta figura, que nada tienen que ver más que un posible rasgo de no actualidad que pudiera ser predicable de ambos. Así, la expectativa genérica utilizada en el lenguaje usual se asimila a la esperanza, a la spes vana, que por representar las idealizaciones más personales y subjetivas del individuo, carece de toda transcendencia jurídica. Frente a ella, la expectativa urbanística no encarna una mera volición infundada, sino que en realidad es una institución jurídica de base objetiva, reconocida y defendida por nuestro ordenamiento. Esta relevancia, que resulta de interés para el Derecho, convierte las expectativas urbanísticas en una figura completamente distinta a aquel otro concepto vulgar, por lo que ha merecido nuestra atención y estudio a la vista de que no existe conciencia de su verdadero significado. En este sentido, el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 ha supuesto una importante alteración de la situación urbanística en España en general y de las expectativas urbanísticas, en particular, no tanto por lo que sostiene en su exposición de motivos, sino por lo que recoge en su articulado. Y ello por cuanto que, si bien la Ley vuelve a resaltar la naturaleza espuria de las expectativas en su exposición inicial y prohíbe tener en cuenta las derivadas de la asignación de usos o edificabilidades por la ordenación territorial o urbanística en el suelo rural, permite a posteriori que su valor sea corregido al alza en función de ciertos factores objetivos de localización, a los que en ningún caso denomina expectativas. A saber, la accesibilidad a núcleos de población; la accesibilidad a centros de actividad económica y la ubicación en entornos de singular valor paisajístico o ambiental. Esta nueva situación establecida por la Ley de Suelo resulta cuando menos paradójica, dado que tras exigir que debe valorarse lo que hay y no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto, incluye la posibilidad de incrementar el valor del suelo rural mediante lo que tradicionalmente ha sido considerado el paradigma de la expectativa urbanística, esto es, los factores de localización.